如今，“信息時代”已然來臨，數(shù)字化浪潮也正席卷而來，各行各業(yè)無不緊跟時代的新趨勢，絞盡腦汁謀求數(shù)字化轉(zhuǎn)型，以保證在市場的大型角斗場中不會慘遭出局。
人們看到，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)字化不僅漸成風潮，更步步深入，除了傳統(tǒng)的電商合作、PC端合作，如今推廣至移動互聯(lián)網(wǎng)合作、品牌戰(zhàn)略合作等。據(jù)業(yè)內(nèi)人士表示，地產(chǎn)行業(yè)數(shù)字化要擁抱3大核心技術：5G、虛擬現(xiàn)實技術和區(qū)塊鏈技術。“房產(chǎn)+科技”是房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展的第二增長曲線。
數(shù)字化轉(zhuǎn)型大勢所趨 多元化發(fā)展成主旋律
眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)是一個重資產(chǎn)、重管理、輕運營的行業(yè)，是非常典型的傳統(tǒng)行業(yè)。過去，它既是資金投入的重點方向，也是資金匯攏的主要來源。但是隨著技術的進步與政策的不斷調(diào)整，地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向正由傳統(tǒng)基建轉(zhuǎn)向以高新技術為代表的信息化、智能化、數(shù)字化的智慧地產(chǎn)上。
據(jù)了解，在2020年8月，住建部和中國人民銀行聯(lián)合召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會，提出了“三條紅線”政策：
- 房企剔除預收款后的資產(chǎn)負債率不得大于70%
- 房企的凈負債率不得大于100%
- 房企的“現(xiàn)金短債比”必須小于1
三條紅線均未觸及的房地產(chǎn)企業(yè)每年的有息負債規(guī)模增長不得超過15%，每觸碰一條紅線，降低5%。該政策于2021年1月1日正式實行。
專業(yè)人士認為，“三條紅線”政策的推行意味著傳統(tǒng)短平快、高杠桿的開發(fā)投資模式將逐步退出歷史舞臺。弱化杠桿，調(diào)整負債結(jié)構(gòu)，將會是短期內(nèi)房地產(chǎn)公司的核心工作之一。
數(shù)字化與信息化成為房企應對挑戰(zhàn)的重要手段，加上“三條紅線”政策的正式實行，進一步將房企數(shù)字化轉(zhuǎn)型推上了快車道。 據(jù)克而瑞年此前發(fā)布的統(tǒng)計顯示，TOP100房企中的97%已經(jīng)或正在布局了多元化業(yè)。如綠地集團成立數(shù)字科技有限公司，恒大、保利都成立了獨立的數(shù)科公司，碧桂園、龍湖均設立了數(shù)字管理部。此外，合生創(chuàng)展也將從房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)型為科技賦能及產(chǎn)業(yè)驅(qū)動的綜合性投資控股平臺公司。
早在2016年，萬科集團就啟動了沃土計劃，不僅提高了整個公司數(shù)字化程度，同時開啟了在數(shù)科方面的探索，將空間里的設施、設備、資產(chǎn)、人及商業(yè)活動通過技術進行連接。事實上遠不止萬科一家，綠地集團也在積極謀求數(shù)字化轉(zhuǎn)型，綠地旗下科技各司利用大數(shù)據(jù)、人工智能、云服務等數(shù)字化科技，服務集團內(nèi)千萬級的高凈值客群。
轉(zhuǎn)型之路 道阻且長
適者生存的法則適用于任何時代，當下也不例外，傳統(tǒng)企業(yè)轉(zhuǎn)型可以說是一次大洗牌。 萬通地產(chǎn)于2020年6月官宣更名為“萬通新發(fā)展”，并喊出“新萬通，新賦能，新發(fā)展”的整體發(fā)展戰(zhàn)略口號，稱將以原有地產(chǎn)業(yè)務為核心載體，升級“產(chǎn)城融合”，文化消費賦能“新城市”空間，數(shù)字科技賦能“新基建”，積極開拓地產(chǎn)+N的多元化產(chǎn)業(yè)生態(tài)運營模式，致力于成為面向未來的城市更新運營商。 不同于其他一些龍頭房企，萬通轉(zhuǎn)型的重要一步，是“堅定戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，2020 年傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)及銷售業(yè)務戰(zhàn)略性收縮，未做增量房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務”。
根據(jù)公司于4月10日及4月30日相繼披露的2020年年報及2021年一季報來看，其主營業(yè)務發(fā)展并不理想。 2020年，公司實現(xiàn)營收13.62億元，雖有23.55%的增幅，但凈利潤僅7574萬元，較上年同期有87.73%的下降。根據(jù)東方財富數(shù)據(jù)，其凈資產(chǎn)收益率（加權(quán)）僅0.66%，凈利率則為5.56%；2019年同期，兩項數(shù)據(jù)分別為8.11%及55.96%。
2021年一季報顯示，實現(xiàn)營收2.71億元，同比增長24.15%，相較上年末的凈利潤萎縮，其一季度更是錄得2447萬元的虧損，降幅超過5.3倍，歸母凈利潤同比下降13.15倍。期內(nèi)，萬通發(fā)展加權(quán)凈資產(chǎn)收益率為-0.31%，與2020年同期的0.03%相比略有下降；毛利率為37.88%，與2020年一季度及2020年全年的55.26%及46.88%相比均下滑明顯。-9.02%的凈利率較2020年末下調(diào)了近14個百分點。 僅就最新業(yè)績表現(xiàn)來看，“新萬通”的轉(zhuǎn)型之路似乎面臨了不小的壓力。有業(yè)內(nèi)人士認為，轉(zhuǎn)型這條路萬通屬于“趕鴨子上架”，被迫轉(zhuǎn)型，“在戰(zhàn)略規(guī)劃上沒有長期與扎實的準備，而且基本都是轉(zhuǎn)向與房地產(chǎn)這一自己所熟悉的領域不甚相關的行業(yè)，從而導致多次轉(zhuǎn)型的“踏空”現(xiàn)象出現(xiàn)”。 據(jù)相關人士透露，萬通的轉(zhuǎn)型不同于其他老牌房企，更像是一家在資本市場尋找機會的投資公司。 今年6月，一波5億元以上的套現(xiàn)操作使得萬通在2020年年報，2021年一季報相繼呈現(xiàn)出凈利潤折戟的情況下，股價依舊上漲。 未來的萬通在轉(zhuǎn)型之路上究竟會怎樣，一切還不得而知。
在數(shù)字化轉(zhuǎn)型的探索過程中，由于地產(chǎn)業(yè)務鏈條長、項目多、分布區(qū)域廣，大多企業(yè)的數(shù)字化戰(zhàn)略分散且缺乏頂層布局，地產(chǎn)企業(yè)正面臨諸多挑戰(zhàn)和彎路。企業(yè)內(nèi)部各部門數(shù)字化的推進不協(xié)同，而數(shù)字化建設周期往往較長、內(nèi)耗高、人力資金投入大，導致最終的數(shù)字化應用效果不顯著。
與此同時，企業(yè)內(nèi)部信息化架構(gòu)的搭建往往以煙囪式建設為主，由于開發(fā)時間與部門的差異，從而導致異構(gòu)以及多個軟硬件平臺的信息系統(tǒng)同時運行，但這些系統(tǒng)數(shù)據(jù)相互獨立、隔離，無法實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享，由此就產(chǎn)生無法有效銜接關聯(lián)的情況，缺少統(tǒng)一性和規(guī)范的標準。
據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)相關企業(yè)2020年科技支出預算增幅達30%，這意味著房企數(shù)字化轉(zhuǎn)型已經(jīng)成為當前必要的發(fā)展路徑，房企數(shù)字化時代也即將來臨，不過，這條轉(zhuǎn)型之路，對于任何一家房企們來說，都是一個需要長期面對的挑戰(zhàn)。
數(shù)字平臺支撐房企兩大數(shù)字化核心 實現(xiàn)三個“大”目標
那么，面對如此現(xiàn)狀，尋找正確地發(fā)展出路就是重中之重。根據(jù)相關調(diào)查研究和案例分析，我們總結(jié)為以下幾個方面，僅作為行業(yè)趨勢的探討內(nèi)容，不代表任何觀點或結(jié)論，如有不妥之處歡迎大家指出，更希望能夠?qū)Υ蠹议_拓思路有所幫助，拋磚引玉。
房企的數(shù)字化轉(zhuǎn)型需要將企業(yè)的所有資源和資產(chǎn)數(shù)字化，構(gòu)建數(shù)字化核心，從而突破層級和地域限制等因素，真正建立起數(shù)據(jù)資產(chǎn)，降本增效，推動項目開發(fā)和運營更好地進行。
當前，房企都積極參與到數(shù)字化轉(zhuǎn)型的進程中。例如，萬科地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、旭輝集團、華潤置地、藍光地產(chǎn)等房企都有關于數(shù)字化轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略布局。
- 萬科的“沃土計劃”：通過重塑開發(fā)、營銷、服務、產(chǎn)品，打造萬科數(shù)字化基礎平臺，形成一個開放、共享、平等、協(xié)作的行業(yè)平臺。
- 中海地產(chǎn)的“全景計劃”：建立全視角數(shù)據(jù)分析經(jīng)營體系，在項目進度管理、營銷量化評級降低費效比、供銷存管理等領域效果突出。全集團月度經(jīng)營會以數(shù)據(jù)做匯報，客儲轉(zhuǎn)化率得到了一定程度的提升。
- 旭輝集團向“建設+持續(xù)運營”型企業(yè)轉(zhuǎn)型，構(gòu)建服務生態(tài)，為客戶提供更多維的服務。同時，構(gòu)建智慧場景，智能家居與智慧社區(qū)無縫連接。
- 華潤置地通過數(shù)字化方式，整合園區(qū)管理、企業(yè)辦公數(shù)據(jù)、智慧能源、智慧樓宇等，對園區(qū)關鍵指標與建設成果進行全面展現(xiàn)，實現(xiàn)整個園區(qū)對象、資源、流程的可控，提升運營效率與運營水平。
- 藍光地產(chǎn)自建IoT智能人居平臺，構(gòu)建開放生態(tài)，統(tǒng)籌技術資源，打造智能人居生態(tài)，提升藍光產(chǎn)品力。智能化產(chǎn)品已具備商用輸出能力。
作為國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的行業(yè)體量巨大。目前，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈價值正在發(fā)生變化?？梢灶A見，未來房地產(chǎn)企業(yè)正在通過數(shù)字化轉(zhuǎn)型走向“空間服務+資產(chǎn)運營”的時代。在房企數(shù)字化轉(zhuǎn)型的過程中，技術和數(shù)據(jù)將會發(fā)揮重大作用。
房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)字化包括：企業(yè)管理數(shù)字化與運營空間智慧化
其中，企業(yè)管理數(shù)字化以人力管理數(shù)字化、財務管理數(shù)字化、運營管理數(shù)字化、招商管理數(shù)字化、供應鏈管理數(shù)字化為代表，這也是大多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)最先接觸到數(shù)字化轉(zhuǎn)型領域；運營空間智慧化包含了從投資決策、設計開發(fā)到運營服務的房地產(chǎn)業(yè)務全流程的智慧化，也是頭部地產(chǎn)企業(yè)目前正著力開發(fā)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的核心領域。
數(shù)字平臺支撐地產(chǎn)企業(yè)管理數(shù)字化與運營空間智慧化兩大核心的構(gòu)建，最終實現(xiàn)三個“大”目標，即“大服務”“大運營”“大資管”。
資料來源：華為地產(chǎn)行業(yè)數(shù)字化白皮書
01大運營即地產(chǎn)企業(yè)管理數(shù)字化
這里的大運營是指地產(chǎn)企業(yè)通過管理流的數(shù)字化、智慧化轉(zhuǎn)型升級，從運營精細化、管控數(shù)字化和產(chǎn)品標準化等多個維度提升企業(yè)綜合運營能力。大運營的建設目標，是實現(xiàn)地產(chǎn)企業(yè)對于內(nèi)部的人力資源管理、財務管理、運營管理、招商管理、供應鏈管理實現(xiàn)數(shù)字化的管理、監(jiān)控、預測和提前應對，最終實現(xiàn)運營管理數(shù)據(jù)的價值。
02大服務即運營空間的智慧化
在新的需求下，很多房地產(chǎn)公司都設想通過構(gòu)建集團大客戶、大會員體系，即打通集團公司旗下住宅客戶、物業(yè)業(yè)主、商業(yè)會員、酒店會員、文旅游客等所有客戶資料信息，實現(xiàn)業(yè)態(tài)之間數(shù)據(jù)共享。
但大客戶體系是第四階段應用場景化的核心內(nèi)容之一，冰凍三尺非一日之寒，想要實現(xiàn)大客戶體系的構(gòu)建，就必須經(jīng)歷前三個階段的準備和積累。
大服務是以創(chuàng)造美好生活為目標，以數(shù)字化為支撐，為家庭、社區(qū)、園區(qū)、城市提供豐富服務。以智慧園區(qū)為例，園區(qū)智慧化涵蓋了智慧社區(qū)、智慧場館、智慧酒店、智慧產(chǎn)業(yè)園、智慧綜合體、智慧大廈、智慧商場、智慧公寓、智慧小鎮(zhèn)、智慧游樂場等。地產(chǎn)企業(yè)「大服務」的建設目標，是實現(xiàn)上述智慧空間各類業(yè)態(tài)聯(lián)接的價值。
資料來源：華為地產(chǎn)行業(yè)數(shù)字化白皮書
03大資管即全業(yè)態(tài)全業(yè)務的數(shù)字化能力
大資管是指存量時代中，通過盤活海量不動產(chǎn)，提升流動性，實現(xiàn)領先的投資回報率。大資管的目標是從資金管理、資產(chǎn)管理等考慮，打造高流動、低杠桿、回報可觀的數(shù)據(jù)資產(chǎn)，提升地產(chǎn)智慧化數(shù)據(jù)的價值。
智慧地產(chǎn)需要全棧的技術支撐生態(tài)，融合 5G、AI、物聯(lián)網(wǎng)、云計算、移動互聯(lián)等新 ICT 技術，橫向打通地產(chǎn)業(yè)態(tài)全場景、業(yè)務全場景，縱向貫穿「端、邊、管、云」，最終幫助傳統(tǒng)地產(chǎn)實現(xiàn)全場景、全業(yè)態(tài)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型。
華為智慧地產(chǎn)解決方案全景圖
資料來源：華為地產(chǎn)行業(yè)數(shù)字化白皮書
依托于智能技術，不斷挖掘房地產(chǎn)企業(yè)的潛在能力，真正實現(xiàn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展賦能！
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